Konkurencija kodova korištenja zemljišta za zemljišne parcele namijenjene veleprodajnim poljoprivrednim pijacama jedan je od praktično najznačajnijih problema u planiranju namjene zemljišta{0}} takvih projekata. Razlog leži u činjenici da je infrastruktura veleprodajnih poljoprivrednih pijaca složena po prirodi: kombinuje trgovačke platforme, skladišne{2}}logističke objekte, transportne usluge i uslužne objekte, što često dovodi do „konkurencije“ različitih kodeksa o korištenju zemljišta u praksi.
Ovu informaciju dijeli dr prava, zaslužni pravnik Ukrajine, narodni poslanik VI, VII saziva, član Odbora Vrhovne Rade Ukrajine za agrarnu politiku i zemljišne odnose (2012-2014) Volodimir Pilipenko.
Jedan primjer konkurentnih kodeksa korištenja zemljišta je 01.12 (Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne pijace) i 03.07 (Za izgradnju i održavanje trgovinskih zgrada). Veletržnica gotovo uvijek uključuje trgovačke paviljone/prostore, administrativne prostorije, uslužne zgrade, što ponekad može greškom dovesti do dodjeljivanja šifre namjene zemljišta 03.07 ili 03.15 umjesto specifične šifre 01.12.
Kada su u pitanju agro{0}}usluge (usluživanje proizvođača, opreme, agrohemije, uslužne djelatnosti), ponekad postoji konkurencija između šifri 01.11 (Za pružanje usluga u poljoprivredi) i 01.12 (Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne pijace).
Preporučeni algoritam za prevazilaženje kolizije kodeksa korišćenja zemljišta, koji odgovara logici sudske prakse:
1. Odrediti kategoriju zemljišta iz vlasničkih isprava za parcelu i podataka Državnog katastra zemljišta. Ako je kategorija zemljišta poljoprivredno, onda je dodjela šifre korištenja zemljišta koja pripada stambenom i javnom zemljištu bez odgovarajuće promjene pravnog režima zemljišta nemoguće. Postoje slučajevi kada se već formirana zemljišna parcela, uključujući i one oduzete od korisnika zemljišta za javne potrebe, prenosi na veleprodajno poljoprivredno tržište. Član 10. Zakona Ukrajine „O veleprodajnim poljoprivrednim tržištima“ predviđa kupovinu/eksproprijaciju za javne potrebe, a proceduralno se takve radnje provode u skladu sa pravilima Zemljišnog zakonika Ukrajine (članovi 146, 149, itd.) i, ako je potrebno (kada je u pitanju privatna svojina), uzimajući u obzir poseban Zakon Ukrajine „O zemljišnim parcelama, zemljišnim parcelama koje se nalaze u zemljišnim parcelama, drugim zemljama vlasništvo, za javne potrebe ili iz razloga društvene nužde."
U ovom slučaju dolazi do situacija eksproprijacije poljoprivrednih parcela, a samo se mijenja vrsta namjene unutar navedene kategorije. Stoga je potrebno uzeti u obzir posjedovne isprave prethodnog korisnika zemljišta kako bi se odredila ispravna kategorija zemljišta koja će biti sačuvana nakon eksproprijacije i prijenosa na veleprodajno poljoprivredno tržište.
Zakonodavstvo o zemljištu direktno povezuje infrastrukturu veleprodajnih poljoprivrednih pijaca sa kategorijom poljoprivrednog zemljišta. Tako je članom 22. Zakona o zemljištu Ukrajine definisano da poljoprivredna zemljišta obuhvataju ona koja su predviđena za proizvodnju poljoprivrednih proizvoda, za poljoprivredna naučno-istraživačke i obrazovne aktivnosti, kao i za postavljanje relevantne proizvodne infrastrukture, uključujući infrastrukturu veleprodajnih poljoprivrednih pijaca.
Ova zakonodavna logika je detaljno razrađena u Klasifikaciji vrsta korišćenja zemljišta, gde je u okviru odeljka „Poljoprivredno zemljište“ predviđena posebna vrsta korišćenja zemljišta 01.12 – „Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne pijace“. Stoga, sa stanovišta zemljišnopravnog režima, postavljanje veletržnice (kao infrastrukturnog objekta poljoprivrednog tržišta) treba formalizirati na poljoprivrednom zemljištu utvrđivanjem odgovarajuće vrste namjene zemljišta (01.12) u dokumentaciji za upravljanje zemljištem i odrazom u podacima Državnog katastra zemljišta.
2. Iz primarnih dokumenata (odluke/ugovora/državnog akta/projekta upravljanja zemljištem) odrediti „osnovnu namjenu“ pružanja parcele.
3. Primijenite princip specijalnosti (lex specialis): ako postoji specifičan kod u klasifikatoru za vaš slučaj, izaberite ga. Za infrastrukturu poljoprivrednih pijaca na veliko klasifikator direktno uključuje šifru 01.12.
4. Provjeriti usklađenost sa urbanističkom dokumentacijom (funkcionalna zona/zonski plan/cjelokupni plan). Ovo je posebno važno kada se zemljište nalazi unutar naseljenog područja. Ako je funkcionalna zona "agro-logistika/proizvodnja/skladište/tržišna infrastruktura", onda je šifra 01.12 nesporna.
5. Utvrditi pravnu prirodu infrastrukture koja se nalazi unutar parcele. Utvrditi da je projekat/objekat zaista veleprodajna poljoprivredna pijaca, a ne maloprodajni trgovački centar. Najjači markeri: 1) status veleprodajne poljoprivredne pijace dat u skladu sa zakonom (naredba nadležnog organa + sertifikat), ako se već dobija ili se stiče uporedo; 2) pravila poslovanja/poslovni model (velikotrgovinski tok, poljoprivredni proizvodi, logistika, smanjenje gubitaka, „infrastruktura poljoprivrednog tržišta“ kao kompleks). Ukoliko prevladava infrastruktura veleprodajnog poljoprivrednog tržišta (protok robe + logistika + usluga za proizvođača/kupca), preporučljivo je koristiti šifru 01.12. Ako prevladava komercijalna trgovina (trgovine/paviljoni bez posebne funkcije poljoprivredne "pijace"), prevladava šifra 03.07 (ili šifra 03.10 u prethodnoj verziji Klasifikatora).
Šifre 01.12 i 03.07 (ranije 03.10) nisu "varijante iste" namjene zemljišta, već šifre različitih pravnih režima jer je 01.12 direktno u sklopu poljoprivrednog zemljišta, dok 03.10 opisuje objekte javne/komercijalne infrastrukture.
Zašto zemljištima za veleprodajne poljoprivredne pijace treba dodijeliti šifru 01.12 i rizici klasificiranja takvih parcela kao zemljišta javne izgradnje.
Prvo, postoji direktna naznaka u Zakonu o zemljištu Ukrajine: infrastruktura veleprodajnih poljoprivrednih tržišta je komponenta poljoprivrednog zemljišta. Član 22. Zakona o zemljištu Ukrajine direktno uključuje infrastrukturu veleprodajnih poljoprivrednih pijaca u svrhe za koje se poljoprivredno zemljište daje. Dakle, ako je objekat u suštini „poljoprivredna pijaca na veliko“, ispravna osnova za korišćenje zemljišta je poljoprivredno zemljište, a ne javna gradnja.
Drugo, plan namjene i prostornog uređenja zemljišta (LUZP) predviđa posebnu, usku šifru 01.12, koja ima prednost u odnosu na opštu "tržišnu" šifru 03.07 (ranije 03.10).
Treće, prioritet korištenja poljoprivrednog zemljišta u poljoprivredne svrhe. Zakon o zemljištu Ukrajine utvrđuje prioritet zemljišta pogodnog za poljoprivredu i zadržava oprez kada ih dodjeljuje ne u "poljoprivredne svrhe". Ako je veleprodajno poljoprivredno tržište funkcionalno dio lanca poljoprivredne proizvodnje (logistika/skladištenje/primarna prerada, itd.), onda pretvaranje takvog zemljišta u javnu izgradnju dodjelom koda 03.07 (ranije 03.10) izgleda kao neopravdano uklanjanje sa poljoprivrednog zemljišta, što je u suprotnosti sa članovima 22, 23 Zakona o zemljištu Ukrajine.
Četvrto, primjena koda 03.07 (ranije 03.10) zahtijeva striktno poštovanje zahtjeva urbanističkog planiranja. Tako se stambena i javna zemljišta koriste u skladu sa generalnim planom i drugom urbanističkom planskom dokumentacijom. Za parcele izvan naseljenih područja, to često znači da će bez odgovarajuće planske osnove i funkcionalnog opravdanja, vlasti/regulatorna tijela dovesti u pitanje legitimnost takve "urbanističke" upotrebe.
Važno pojašnjenje: trenutna verzija članka 38. Zakona o zemljištu Ukrajine formulira koncept stambenog i javnog zemljišta funkcionalno, bez direktne veze "samo unutar naseljenih područja". Međutim, ako se prijenos zemljišne parcele na veleprodajno poljoprivredno tržište dogodio prije 17.06.2020. (prije izmjena člana 38. Zakona o zemljištu Ukrajine), onda je svrstavanje te parcele kao javne gradnje nemoguće.
Ne postoje regulatorne zabrane lociranja zemljišne parcele sa vrstom namjene 01.12 „Za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne pijace“ unutar naseljenih mjesta – pod uslovom ispunjenja uslova za funkcionalnu namjenu teritorije (urbanističko-planska dokumentacija) i pravilne namjene zemljišta. Zakon Ukrajine „O veleprodajnim poljoprivrednim pijacama“ propisuje da lokacije poljoprivredne infrastrukture određuje nadležni centralni organ „na relevantnoj teritoriji“ na osnovu ekonomske svrsishodnosti (bez rezerve „samo van naseljenih mesta“).
Slično, ne postoji opšta zakonska zabrana da se šifra 03.07 dodjeljuje samo zemljišnim parcelama unutar naseljenih područja. Od 2020. godine definicija stambenog i javnog zemljišta u Zakonu o zemljištu Ukrajine nije vezana isključivo za naseljena područja već je opisana kroz funkcionalnu upotrebu (smještanje stambenih zgrada, javnih zgrada i objekata, itd.).
Zaključci
Prisustvo posebnog pravnog režima za veleprodajna poljoprivredna tržišta ne eliminiše glavni problem – rascjepkanost zakonske regulative o zemljištu, koja generiše „konkurencija“ kodeksa o korištenju zemljišta i, kao rezultat, povećane konfliktne i regulatorne rizike za poljoprivredna preduzeća.
Istovremeno, s obzirom na gore opisanu zakonodavnu logiku, pojačanu zaštitu poljoprivrednog zemljišta, te namjeru države da obezbijedi njihovo korištenje prvenstveno u poljoprivredne svrhe, poljoprivredne pijace na veliko, u skladu sa zakonom utvrđenom procedurom, pribavljaju zemljišne parcele posebne namjene, odnosno za postavljanje infrastrukture za veleprodajne poljoprivredne pijace. Stoga se odgovarajućim parcelama u ovom slučaju može dodijeliti šifra korištenja zemljišta 01.12 kao jedina moguća i koja odgovara šifri stvarnog korištenja.
U praktičnoj dimenziji, određivanje „ispravnog“ kodeksa namjene treba se oslanjati na primarne dokumente formiranja parcele, stvarnu dominantnu funkciju infrastrukture i urbanistička ograničenja (funkcionalne zone), a ne na formalne oznake pojedinačnih objekata (paviljoni, trgovački prostori), koji su samo elementi kompleksne infrastrukture veleprodajnog poljoprivrednog tržišta. Kvalitetna pravna provjera dokumentacije prilikom formalizacije prava na zemljište za veleprodajno poljoprivredno tržište osigurava ključne aspekte – predvidljivost realizacije infrastrukturnih projekata, zaštitu investicija i minimiziranje rizika od pravnih sporova i progona zakona.
