Evo 5 najčešćih grešaka koje se redovno susreću u praksi:
1. Ugovor o predugo zakupu
15-20 godina može izgledati "stabilno", ali u stvarnosti, to je gubitak fleksibilnosti.
Za to vrijeme:
– tržište se menja
– povećava se vrijednost zakupa
– pojavljuju se povoljniji zakupci
Optimalno: uključite mogućnost pregleda uslova ili odaberite kraći rok.
2. Automatsko obnavljanje ugovora
Ovo je jedan od najopasnijih uslova, jer ako ne podnesete zahtev za odbijanje, ugovor se automatski produžava na isti rok i pod istim uslovima.
Problem: većina stanodavaca ni ne zna da nešto treba podnijeti u Državni registar prava na nepokretnostima.
Rezultat: "produžili" ste ugovor, a da to niste ni shvatili.
3. Nedostatak indeksacije zakupnine
Fiksni iznos izgleda atraktivno samo danas, ali nakon nekoliko godina:
– inflacija „jede“ prihod
– tržišna renta je znatno veća
– vaš ugovor ostaje na starim ciframa
Važno je da ugovor ima jasnu formulu indeksacije (inflacija ili normativna monetarna procena).
4. Nedostatak mogućnosti prijevremenog raskida ugovora
U praksi postoje situacije da ugovor ili ne sadrži jasne razloge za raskid, ili su formulisani tako da ih je gotovo nemoguće sprovesti. Kao rezultat toga, čak i u slučaju sistematskog kršenja od strane zakupca, vlasnik je praktično "vezan" za ugovor i primoran da ide na sud.
5. Nedostatak ograničenja za podzakup ili stvarno korištenje zemljišta od strane trećih lica
U praksi to dovodi do situacija da zemlju obrađuje potpuno druga osoba sa kojom stanodavac nije u ugovornom odnosu. Gubi se kontrola nad parcelom, a uticaj na stvarnog zakupca postaje mnogo teži.
Zaključno, glavni problem nije u pojedinačnim tačkama, već u ukupnom pristupu. Ugovor o zakupu zemljišta često se doživljava kao formalnost, iako je u stvarnosti ključni alat za upravljanje vašom imovinom. On određuje ne samo nivo prihoda već i nivo kontrole nad zemljištem.
Stoga, prije potpisivanja, vrijedi procijeniti ne samo iznos zakupnine već i dugoročne-posljedice svakog uslova. Jer najčešće greške postaju očigledne tek kada se mogu ispraviti samo kroz složene i dugotrajne pravne procedure.
